住宅用地预扣税:海外投资者卖家需要注意什么?

05-Oct-2016

新西兰在今年七月一曰实行了新的住宅用地预扣税法 (Residential Land Withholding Tax)。 为了打击海外投资者卖家有关住宅用地房产交易中的避税行为,政府推出了住宅用地预扣税,即征税环节被纳入到房产交易的过程之中,卖家以押金的形式预先支付税款,从而提前完成纳税义务。

 

预扣税法会影响海外人士(offshore person)。海外人士既可以是个人非个人。

海外人士(个人)的定义包括:

  • 非新西兰公民或居留签证持有者;
  • 在海外居住超过三年的新西兰公民;
  • 在海外居住超过十二个月的新西兰居留签证持有者;

海外人士(非个人)的定义包括:

  • 公司,若公司在海外成立或海外人士拥有百分之二十五或以上的控制权;
  • 信托基金,若百分之二十五或以上的委托人或受托人为海外人士,或者基金受益者是海外人士;
  • 合伙企业,若百分之二十五或以上的合伙人是海外人士,或者海外人士拥有百分之二十五或以上的控制权。

 

新法律将在以下情况下实施:

  • 出售的房产是“住宅用地”。
  • 卖方是海外人士(个人或者非个人)。
  • 房产是卖方从2015年十月一日购买的。
  • 卖方在购买房产后的两年内将该房产再出售。

 

所有交易的房产在交割日当天就需要缴付税款。通常这一责任由卖方律师承担。在这种情况下,卖方律师需要:

  • 计算预扣税的税额;
  • 从销售收益中扣除预扣税;以及
  • 代表卖方缴纳预扣税给新西兰税务局。

 

如卖方没有代表律师,买家的律师将会代表处理。如卖方与买方有所得税的税务关系(根据新西兰所得税法提供的定义),买方将需要缴纳此税。

 

预扣税的税额将为以下三种计算方法中所提供数额最低的计算方法进行计算:

  • 销售价格和原先购买价格的差异的百分之三十三 (或百分之二十八如果卖方是公司);或者
  • 销售价格的百分之十;或者
  • 销售价格减去新西兰银行贷款的还款。

新西兰税务局为了协助预扣税税额的预算提供了网络计算器[http://www.ird.govt.nz/rlwt/rlwt-calculator.html]

 

如果你是卖方,你需要提供以下的资料给你的代表律师以确认预扣税法会否影响你的买卖:

  • 卖方全名,住址和新西兰与海外的税号;
  • 有关你是否为海外人士的资料;
  • 有关你之前房产购买和投资的资料;
  • 你是否与买方有所得税的税务关系;以及
  • 房产是否你的个人住宅,或者你是否为房地产开发商,以确认你是否可以得到预扣税的豁免文件。

 

如已确认新法已会影响你的买卖,你的代表律师将会:

  • 要求你签署IR1101声明表格;
  • 预算预扣税税额并通知你预算结果;
  • 从销售收益中扣除你的预扣税税额;以及
  • 代你向新西兰税务局缴纳你应付的预扣税。